Door maatschappelijke veranderingen na de COVID-19-pandemie, met name de toename van thuiswerken, staan miljoenen vierkante meters kantoorruimte leeg. Maar het ombouwen van deze kantoren naar woningen of andere functies brengt diverse bouwkundige uitdagingen met zich mee (uit 2023).
Van kantoor naar woning: De kansen én uitdagingen van het ombouwen van leegstaande kantoorpanden naar woningen
Het lijkt misschien een voor de hand liggende oplossing: leegstaande kantoren die als gevolg van de toename van thuiswerken sinds de COVID-19-pandemie ongebruikt blijven, ombouwen tot woningen. Toch blijkt dit proces complexer dan het op het eerste gezicht lijkt, zoals professionals uit de bouwsector kunnen bevestigen.
“Veel ontwikkelaars maken er grapjes over dat je slechts één keer een kantoor naar woningen ombouwt, omdat het proces zo ingewikkeld blijkt te zijn,” aldus projectontwikkelaar Nihar Shah.
In het eerste kwartaal van 2023 had vastgoedbedrijf Transwestern één succesvol conversieproject afgerond en drie andere potentiële locaties onderzocht. Volgens recent onderzoek zijn er verschillende uitdagingen bij het ombouwen van kantoren, zoals het gebouwontwerp, regelgeving, locatie en financiering.
Praktijkvoorbeeld: The Foundry
Transwestern heeft onlangs een 13 verdiepingen tellend federaal kantoorcomplex in Alexandria (Virginia, VS) succesvol omgebouwd tot een wooncomplex. Dit gebouw, oorspronkelijk uit de jaren 70 met Brutalistische architectuur, werd volledig vernieuwd. De eerste drie verdiepingen werden behouden, maar er werden extra verdiepingen toegevoegd. De buitenkant werd bekleed met metselwerk, metalen panelen en meer glas.
Het pand van 400.000 vierkante voet bevat nu 520 appartementen en luxe voorzieningen zoals een koffiebar, fitnessruimte, zwembad op het dak en commerciële ruimtes.
Uitdagingen bij conversies
Conversies zijn echter niet altijd eenvoudig. Oudere gebouwen hebben vaak verborgen problemen die tijdens verbouwingen aan het licht komen, zoals ontbrekende wapening in betonconstructies of de noodzaak voor extra structurele ondersteuning. De kosten voor aanpassingen zoals nieuwe ramen, ventilatie en sanering van asbest kunnen aanzienlijk oplopen.
Daarnaast zijn er uitdagingen rond verlichting en ventilatie. Kantoren hebben vaak vaste ramen, terwijl woningen open ramen vereisen voor natuurlijke ventilatie. Ook plafonds en indelingen zijn soms niet geschikt voor comfortabele woonruimte, vooral als de kantoorplattegronden te diep zijn en daardoor donkere, onaantrekkelijke ruimtes creëren.
Regelgeving en praktische beperkingen
Regelgeving, zoals bouwhoogtebeperkingen, kan de mogelijkheden voor renovatie beperken. Ook stadsregels kunnen het toevoegen van verdiepingen onmogelijk maken, waardoor er minder appartementen gerealiseerd kunnen worden dan aanvankelijk gepland.
Succesfactoren en aanbevelingen
Belangrijk bij het overwegen van een conversie is het zorgvuldig bestuderen van de bouwkundige en stedenbouwkundige omstandigheden. Een samenwerking tussen ervaren architecten en aannemers is cruciaal om problemen vroegtijdig te signaleren en creatieve oplossingen te vinden.
Het betrekken van deskundigen in een vroeg stadium helpt bovendien om beter te voorspellen of een conversie financieel haalbaar en praktisch uitvoerbaar is. Daarbij is het essentieel om te bepalen of het ombouwen rendabeler is dan sloop en nieuwbouw.
Ondanks deze uitdagingen blijft het ombouwen van kantoorpanden naar woningen aantrekkelijk vanwege de groeiende vraag naar woonruimte en het duurzame hergebruik van gebouwen.
