De conversie van de kantoortoren in Midtown biedt een praktische blauwdruk voor het hergebruik van hoogbouw, het verlichten van de woningnood en het verminderen van de koolstofuitstoot zonder helemaal opnieuw te beginnen.
In het hart van Midtown wordt een 38 verdiepingen hoge glazen gigant van binnenuit herwerkt — niet om te heropenen als kantoren, maar om mensen te huisvesten. Geen sloop. Geen complete vernieuwing.
Gewoon 1.250 appartementen — waaronder 313 permanent betaalbare woningen — die vorm krijgen in wat voorheen een van de meest prominente commerciële torens van Times Square was.
5 Times Square is nu een van de grootste conversies van kantoor naar woningen in aanbouw in Midtown Manhattan. Het is een oorspronkelijk ingediende transformatie van $95 miljoen, geleid door RXR met ontwerp van Gensler.
Hoewel renderings en haalbaarheidsstudies gemakkelijk te laten maken zijn, gebeurt deze echt.
Waarom 5 Times Square Wel Werkt, In Tegenstelling Tot De Meeste Gebouwen
De meeste kantoorgebouwen zijn niet geschikt voor conversie. Te diep. Te donker. Te ingewikkeld om aan de bouwvoorschriften te voldoen. Maar 5 Times Square voldoet net aan genoeg criteria om het levensvatbaar te maken — en is net moeilijk genoeg om te bewijzen dat het niet eenvoudig is.
Wat het een kans gaf:
- Een gecentraliseerde servicekern die de circulatie van bewoners vereenvoudigt.
- Vloeroppervlakken van ongeveer 2.880 vierkante meter die natuurlijk licht kunnen opvangen.
- Een volledig glazen vliesgevel die daglichttoegang en gevelhergebruik ondersteunt.
- Stalen raamwerk en afstand tussen de vloerplaten die compatibel zijn met residentiële indelingen.
Toch is dit geen lichte verbouwing, maar een bijna complete herwerking: rioleringstijgleidingen geboord, gangen omgeleid, HVAC-systemen (naar verwachting geëlektrificeerd), liftschachten opnieuw toegewezen. Bovendien wordt het ontwerp geschetst om te voldoen aan de emissielimieten van Local Law 97 voor 2030, hoewel gedetailleerde MEP-plannen (Mechanische, Elektrische en Sanitaire) nog niet openbaar zijn.
Verdieping Na Verdieping, Boven Een Superhub Voor Openbaar Vervoer
Begin 2024 schommelde de leegstand rond de 75%, waarbij de overige huurders geleidelijk vertrokken. Dit heeft een zeldzaam opeenvolgingsvenster mogelijk gemaakt: interne afbouw verdieping na verdieping boven een actieve basis van detailhandel en toegang tot het openbaar vervoer.
Bouwuitdagingen zijn onder meer:
- Het doordringen van bestaande vloerplaten voor leidingwerk en schachtverlengingen.
- Het onder druk brengen van trappenhuizen en het aanpassen van uitgangen om te voldoen aan de residentiële code.
- Mechanische, elektrische en liften retrofits voor hogere-dichtheidsoperaties.
- Logistiek van de verticale opeenvolging boven bezette en winkelgebieden.
Dit alles ontvouwt zich boven het Times Square–42nd Street/Port Authority stationcomplex, het drukste in New York met 54,3 miljoen ingangen in 2023. De oorspronkelijke toren is eromheen gebouwd. De retrofit (aanpassing) moet er ook omheen werken.
Wat Maakte Dit Mogelijk? Een Zeldzame Samenloop van Beleid en Timing
Structuur is belangrijk. Dat geldt ook voor bestemmingsplannen. Maar om op deze schaal in Midtown te converteren, heb je een zeldzame afstemming van wetgeving, financiën en timing nodig.
De Koolstofberekening Achter Het Niet Opnieuw Beginnen
Het slopen van een stalen toren als deze zou tientallen jaren van ingebedde koolstof verspillen. En in een stad waar de boetes van Local Law 97 dreigen, is die berekening belangrijk.
5 Times Square benut dat voordeel:
- Structureel staal en de omhulling intact houden.
- Naar geëlektrificeerde systemen evolueren voor toekomstige koolstofvrije werking.
- Gebruikmaken van transit-oriented design (ontwerp gericht op openbaar vervoer).
Dit is pragmatische koolstofvermijding, verweven in een huisvestingsoplossing die werkt — nauwelijks — omdat het gebouw het toelaat.
Eén Gebouw Zal De Woningcrisis Niet Oplossen. Maar Het Kan De Blauwdruk Veranderen.
Dit project is geen wondermiddel, maar een werkend model — met gebreken, ingewikkeld en het gebeurt daadwerkelijk.
5 Times Square laat zien wat mogelijk is wanneer beleid, ontwerp en ontwikkeling eindelijk op één lijn komen. Het laat zien wat moeilijk is (schachtwerk, herschrijven van huurovereenkomsten, beleidsrisico) en wat de moeite waard is (permanent betaalbare woningen, vermeden koolstof, hergebruikte stedelijke infrastructuur).
Het lost de crisis niet op. Maar het bewijst dat we niet vastzitten.
En dat maakt het meer dan een project. Het maakt het een preceden
