De honderd jaar oude Fisher Body 21 is al meer dan 30 jaar een fabriek zonder doel – maar het zou het schoolvoorbeeld kunnen worden voor het herbestemmen van industriële gebouwen in en rond Detroit en elders
Nailhed, een website gewijd aan het verkennen van verlaten en vervallen gebouwen, beschreef Fisher Body Plant 21 ooit als “een van de coolste hangplekken in het circuit van Detroits ruïneporno”. Indringers krijgen een eerstehands beeld van het verval van de fabriek, maar ook van het industriële verleden van de stad in een structuur die deel uitmaakt van het Piquette Avenue Industrial Historic District. Sinds 2004 staat deze hub voor de productie van autocarrosserieën in de vroege tot midden 20e eeuw op het National Register of Historic Places.
Nu krijgt Fisher Body 21 een nieuw leven. De fabriek, vaak omschreven als “vervallen” en “een doorn in het oog”, is het middelpunt van een herontwikkeling van $134 miljoen om de multifunctionele Fisher 21 Lofts te creëren, waarin appartementen met gemengde inkomens worden gecombineerd met winkel- en co-working ruimtes.
Het ontwikkelingsteam ziet het project als een manier om een symbool van Detroits neergang – gelegen op de niet te missen kruising van de snelwegen I-75 en I-94 – om te vormen tot een symbool van de heropleving van de stad. De metamorfose van de 55.700 vierkante meter grote fabriek viel toe aan McIntosh Poris, een architectenbureau met een lange geschiedenis in Detroit en veel ervaring in herbestemming.
Streven naar plaatsbehoud en plaatsmaken
Het vinden van een nieuwe bestemming voor Detroits oude structuren staat al meer dan 30 jaar op de radar van McIntosh Poris. Hoewel de wederopbouw van de stad langzaam is verlopen, heeft het bureau verschillende opmerkelijke projecten voltooid, waaronder het omvormen van een bankgebouw uit 1925 tot de techno nachtclub Panacea en het hoofdkwartier van de brandweer van Detroit tot het boetiekhotel Detroit Foundation Hotel.
“We werken eraan om deze gebouwen intact te houden en de sloophamer zo lang mogelijk uit te stellen,” zei John Skok, directeur bij McIntosh Poris. Maar hij waarschuwt tegen het beginnen van herbestemming met een star idee. “Je moet de due diligence doen om de staat, plaats en context van het gebouw te analyseren voordat je er een nieuwe bestemming aan oplegt. We gaan ook in gesprek met de planningsafdeling van de stad over de voordelen voor de gemeenschap om ervoor te zorgen dat een project een katalysator zal zijn voor ontwikkeling in de buurt.”
Van op maat gemaakt naar gestanst staal
Een blik op de geschiedenis van de fabriek laat zien dat het een van de eerste gebouwen in Detroit was met gegoten betonnen constructie, met muren van ramen die natuurlijk licht tot diep in het gebouw brachten. Kort na de voltooiing in 1919 verschoof de auto-industrie van het gebruik van houten carrosserieën, zorgvuldig in elkaar gezet door geschoolde timmerlieden, naar stalen carrosserieën die door ongeschoolde arbeiders met een hydraulische pers werden gestampt.
Tijdens de Grote Depressie diende de fabriek als gaarkeuken en daklozenopvang, om vervolgens te worden omgebouwd voor de productie van artillerie en vliegtuigonderdelen voor de Tweede Wereldoorlog. Van 1956 tot de sluiting door General Motors in 1984 produceerde de fabriek carrosserieën voor Cadillac limousines. Nadat enkele verfbedrijven het gebouw hadden gebruikt, stond het decennialang leeg.
De gevel brokkelde af, zwervers sloegen ramen in en een brand liet een liftschacht gedeeltelijk instorten. Hoewel talrijke potentiële ontwikkelaars het gebouw overwogen voor alles van een productiefaciliteit tot een nachtclub, was er een perfecte storm van stad, gemeenschap, ontwikkelaars en architecten nodig om een reden voor het bestaan van de structuur te vinden die financieel haalbaar zou zijn. De financiering is deels afhankelijk van historische belastingkredieten die vereisen dat Fisher 21 Lofts het oorspronkelijke karakter van het gebouw behoudt.
Een 3D-raster in stukken snijden om een vierde dimensie toe te voegen
De herontwikkeling begon met structurele tests en milieuonderzoeken – samen met sanering om lood en asbest te verwijderen – om ervoor te zorgen dat de fabriek veilig kan worden omgebouwd tot woningen. Als deze fase is voltooid, heeft het team een open canvas in drie dimensies, met enorme betonnen platen, plafonds en kolommen die een strakke geometrie creëren. Maar er komt ook een vierde dimensie in het spel.
“In een appartementencomplex kun je echt geen lange, diepe eenheden hebben, dus een sleutel was het brengen van licht en lucht in het gebouw.” zei Skok. Dat leidde tot de beslissing om drie atria toe te voegen om de massieve verdiepingen in toegankelijkere stukken te verdelen. Het maken van gaten in het gebouw vereiste toestemming van de historische wijk en de National Park Service, maar gelukkig was er precedent in andere projecten die historische belastingkredieten gebruikten om een herbestemmingsproject te financieren.
Ontwerp dat levens verbetert
In 2015 werd Detroit door de UNESCO benoemd tot de eerste Noord-Amerikaanse Stad van Design, waarmee het een van de meer dan 40 steden wereldwijd werd die erkend zijn voor het gebruik van design om het leven van gewone mensen te verbeteren. Dat houdt in dat er wordt gewerkt aan een meer rechtvaardige en duurzame toekomst voor de inwoners.
Fisher 21 Lofts weerspiegelt deze doelen. Zo zal 20% van de wooneenheden worden aangeboden aan inkomensgerechtigde bewoners tegen tarieven onder de marktprijs. En herbestemming is inherent duurzaam gezien de koolstof die in de oorspronkelijke structuur is opgeslagen. De revitalisering van de Fisher Body Plant vertegenwoordigt een enorme vermindering van uitstoot in vergelijking met de bouw van een nieuw gebouw van dezelfde omvang.
Daarnaast verwezenlijkt het project een lang gekoesterd idee van hoe historisch en cultureel gevoelige restauratie in de stad eruit zou moeten zien. Al in 1995 ontmoetten Michael Poris en toenmalig burgemeester Dennis Archer elkaar om strategieën voor de ontwikkeling van het stadscentrum te bespreken. Hun tweede agendapunt beschreef “een omgeving die niet alleen vertelt waar Detroit naartoe gaat, maar waar het vandaan komt, en waarom dit belangrijk is voor wie we vandaag zijn”. Fisher 21 Lofts is de belichaming van die visie.
De honderd jaar oude Fisher Body 21 is al meer dan 30 jaar een fabriek zonder doel – maar het zou het schoolvoorbeeld kunnen worden voor het herbestemmen van industriële gebouwen in en rond Detroit en elders
Nailhed, een website gewijd aan het verkennen van verlaten en vervallen gebouwen, beschreef Fisher Body Plant 21 ooit als “een van de coolste hangplekken in het circuit van Detroits ruïneporno”. Indringers krijgen een eerstehands beeld van het verval van de fabriek, maar ook van het industriële verleden van de stad in een structuur die deel uitmaakt van het Piquette Avenue Industrial Historic District. Sinds 2004 staat deze hub voor de productie van autocarrosserieën in de vroege tot midden 20e eeuw op het National Register of Historic Places.
Nu krijgt Fisher Body 21 een nieuw leven. De fabriek, vaak omschreven als “vervallen” en “een doorn in het oog”, is het middelpunt van een herontwikkeling van $134 miljoen om de multifunctionele Fisher 21 Lofts te creëren, waarin appartementen met gemengde inkomens worden gecombineerd met winkel- en co-working ruimtes.
Het ontwikkelingsteam ziet het project als een manier om een symbool van Detroits neergang – gelegen op de niet te missen kruising van de snelwegen I-75 en I-94 – om te vormen tot een symbool van de heropleving van de stad. De metamorfose van de 55.700 vierkante meter grote fabriek viel toe aan McIntosh Poris, een architectenbureau met een lange geschiedenis in Detroit en veel ervaring in herbestemming.
Streven naar plaatsbehoud en placemaking
Het vinden van een nieuwe bestemming voor Detroits oude structuren staat al meer dan 30 jaar op de radar van McIntosh Poris. Hoewel de wederopbouw van de stad langzaam is verlopen, heeft het bureau verschillende opmerkelijke projecten voltooid, waaronder het omvormen van een bankgebouw uit 1925 tot de techno nachtclub Panacea en het hoofdkwartier van de brandweer van Detroit tot het boetiekhotel Detroit Foundation Hotel.
“We werken eraan om deze gebouwen intact te houden en de sloophamer zo lang mogelijk uit te stellen,” zei John Skok, directeur bij McIntosh Poris. Maar hij waarschuwt tegen het beginnen van herbestemming met een star idee. “Je moet de due diligence doen om de staat, plaats en context van het gebouw te analyseren voordat je er een nieuwe bestemming aan oplegt. We gaan ook in gesprek met de planningsafdeling van de stad over de voordelen voor de gemeenschap om ervoor te zorgen dat een project een katalysator zal zijn voor ontwikkeling in de buurt.”
Van op maat gemaakt naar gestanst staal
Een blik op de geschiedenis van de fabriek laat zien dat het een van de eerste gebouwen in Detroit was met gegoten betonnen constructie, met muren van ramen die natuurlijk licht tot diep in het gebouw brachten. Kort na de voltooiing in 1919 verschoof de auto-industrie van het gebruik van houten carrosserieën, zorgvuldig in elkaar gezet door geschoolde timmerlieden, naar stalen carrosserieën die door ongeschoolde arbeiders met een hydraulische pers werden gestampt.
Tijdens de Grote Depressie diende de fabriek als gaarkeuken en daklozenopvang, om vervolgens te worden omgebouwd voor de productie van artillerie en vliegtuigonderdelen voor de Tweede Wereldoorlog. Van 1956 tot de sluiting door General Motors in 1984 produceerde de fabriek carrosserieën voor Cadillac limousines. Nadat enkele verfbedrijven het gebouw hadden gebruikt, stond het decennialang leeg.
De gevel brokkelde af, zwervers sloegen ramen in en een brand liet een liftschacht gedeeltelijk instorten. Hoewel talrijke potentiële ontwikkelaars het gebouw overwogen voor alles van een productiefaciliteit tot een nachtclub, was er een perfecte storm van stad, gemeenschap, ontwikkelaars en architecten nodig om een reden voor het bestaan van de structuur te vinden die financieel haalbaar zou zijn. De financiering is deels afhankelijk van historische belastingkredieten die vereisen dat Fisher 21 Lofts het oorspronkelijke karakter van het gebouw behoudt.
Een 3D-raster in stukken snijden om een vierde dimensie toe te voegen
De herontwikkeling begon met structurele tests en milieuonderzoeken – samen met sanering om lood en asbest te verwijderen – om ervoor te zorgen dat de fabriek veilig kan worden omgebouwd tot woningen. Als deze fase is voltooid, heeft het team een open canvas in drie dimensies, met enorme betonnen platen, plafonds en kolommen die een strakke geometrie creëren. Maar er komt ook een vierde dimensie in het spel.
“In een appartementencomplex kun je echt geen lange, diepe eenheden hebben, dus een sleutel was het brengen van licht en lucht in het gebouw,” zei Skok. Dat leidde tot de beslissing om drie atria toe te voegen om de massieve verdiepingen in toegankelijkere stukken te verdelen. Het maken van gaten in het gebouw vereiste toestemming van de historische wijk en de National Park Service, maar gelukkig was er precedent in andere projecten die historische belastingkredieten gebruikten om een herbestemmingsproject te financieren.
Ontwerp dat levens verbetert
In 2015 werd Detroit door de UNESCO benoemd tot de eerste Noord-Amerikaanse Stad van Design, waarmee het een van de meer dan 40 steden wereldwijd werd die erkend zijn voor het gebruik van design om het leven van gewone mensen te verbeteren. Dat houdt in dat er wordt gewerkt aan een meer rechtvaardige en duurzame toekomst voor de inwoners.
Fisher 21 Lofts weerspiegelt deze doelen. Zo zal 20% van de wooneenheden worden aangeboden aan inkomensgerechtigde bewoners tegen tarieven onder de marktprijs. En herbestemming is inherent duurzaam gezien de koolstof die in de oorspronkelijke structuur is opgeslagen. De revitalisering van de Fisher Body Plant vertegenwoordigt een enorme vermindering van uitstoot in vergelijking met de bouw van een nieuw gebouw van dezelfde omvang.
Daarnaast verwezenlijkt het project een lang gekoesterd idee van hoe historisch en cultureel gevoelige restauratie in de stad eruit zou moeten zien. Al in 1995 ontmoetten Michael Poris en toenmalig burgemeester Dennis Archer elkaar om strategieën voor de ontwikkeling van het stadscentrum te bespreken. Hun tweede agendapunt beschreef “een omgeving die niet alleen vertelt waar Detroit naartoe gaat, maar waar het vandaan komt, en waarom dit belangrijk is voor wie we vandaag zijn”. Fisher 21 Lofts is de belichaming van die visie.
